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BOOM INMOBILIARIO: LO QUE NECESITO SABER PARA COMPRAR MI PRIMER TERRENO.

La Coordinadora de la Escuela de Ingeniería Civil de la UCV – Moyobama Mg. Juana Lavado Enríquez, dice que en la actualidad se habla mucho de viviendas sostenibles; a nivel Internacional y nacional, la “vivienda social y ciudades sostenibles” se consideran tema central. Se persigue el objetivo de analizar diversas experiencias en el financiamiento de ciudades y viviendas sostenibles de diversos países de América Latina y el Caribe; esto a fin de promover políticas públicas y privadas para impulsar el mercado inmobiliario y mitigar tanto el déficit habitacional en la región como el desarrollo urbano y gestión de riesgos del cambio climático.

Es importante tener en cuenta el desarrollo urbano sostenible y la edificación con uso de ecotecnologías, energías alternativas y renovables. Algunas de estas ecotecnologías son la recaudación de aguas pluviales (a través de un sistema de captación de agua de lluvia se puede reciclar el agua), paneles solares, lámparas ahorradoras, calentador solar, recubrimientos reflectivos, regadera economizadora, purificador de agua, energías alternativas y renovables:

Energía alternativa es sinónimo de energía limpia o energía renovable. Se consideran alternativas todas aquellas que provienen de recursos naturales y de fuentes inagotables, todas aquellas que, al producirlas, no contaminan. Podemos citar algunos ejemplos:

Energía eólica: la que se obtiene del viento.

Energía solar: la obtenida del sol.

Energía hidráulica o hidroeléctrica: la cual proviene de los ríos y corrientes de agua dulce.

Biomasa y biogás: la energía que se extrae de materia orgánica.

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), mediante el Decreto Supremo Nº 014-2021-VIVIENDA, aprobó el nuevo Código Técnico de Construcción Sostenible, el cual establece los requisitos técnicos para que las nuevas edificaciones y habilitaciones urbanas cumplan con condiciones básicas de sostenibilidad, que ayudarán a reducir el impacto medioambiental. Con ello se busca promover e impulsar el desarrollo de la construcción sostenible en todo el país. Esta norma garantiza una mejora de la calidad ambiental, pues se incrementarán las áreas verdes y habrá manejo de residuos en estas nuevas edificaciones y habilitaciones urbanas. Asimismo, durante su construcción, se usarán ecomateriales y se reducirá la emisión de CO2.  Con estas modificaciones se está cumpliendo con los compromisos internacionales adoptados por el país frente al cambio climático y en materia de desarrollo sostenible. Esta aplicación se realizará de manera complementaria a las disposiciones del Reglamento Nacional de Edificaciones y demás normas aplicables al proceso edificatorio.

Un dato importante dentro del rubro de Vivienda, Construcción y Saneamiento es el siguiente:

Oferta verde: Julio del 2021 fue el mejor mes del año también para el Bono Mivivienda Verde (BMV). Se otorgaron 737 BMV a las familias que adquirieron una vivienda ecoamigable a través del Nuevo Crédito Mivivienda (NCMV), al desembolsarse S/ 3.8 millones. Esta cifra superó en 151 % a los 294 bonos que fueron colocados en el mismo mes del 2020. El BMV es una ayuda económica de S/ 5 100 que se ofrece a las personas que adquieren un inmueble sostenible. En lo que va del año se han otorgado 4 353, es decir, experimentó un crecimiento de 88 % respecto a los 2 311 bonos colocados entre enero y julio del 2020.

Actualmente, existe una oferta de 75 142 viviendas ecosostenibles en todo el país, de los cuales 57 708 se encuentran en Lima y Callao y 17 434 en provincias.

En el Perú existe una revista llamada “La revista inmobiliaria del Perú – Mivivienda”, del MVCS, donde podrán recabar más información sobre el tema de vivienda, construcción y saneamiento.

Para el actual 2022, el MVCS tiene un presupuesto ideal con respecto a las viviendas, por lo que el acceso a una vivienda digna es el principal eje de la política social del gobierno de turno, para acortar las brechas sociales. El ministro Geiner Alvarado López, también ingeniero civil, en representación del Estado a través del MVCS, destinará S/ 1 141 millones para programas de vivienda y beneficiará a miles de familias de los ámbitos urbano y rural a través del Fondo Mivivienda (antigüedad de 20 años) y el Programa Techo Propio. Se incorporó a este trabajo a los organismos del sector Vivienda como Cofopri, Sencico, Sedapal, entre otros, beneficiando a 201 000 personas.

Cada ciudadano que está en la idea o necesidad de comprar un terreno debe tener en cuenta que la adquisición de un bien inmueble significa, para muchos, años de ahorro e ilusión y la seguridad que representa tener un patrimonio para toda la vida. Es muy importante que se tome con calma y se asegure de que todo esté en regla con la propiedad que le interesa antes de iniciar los trámites de compra-venta.

Por otra parte, para descubrir si un terreno es legal, es necesario que pidan la escritura, ya que es la prueba máxima de que alguien es propietario de un bien, en este caso, inmueble. No hay mejor forma de asegurarse de que el vendedor con el que se está tratando realmente tiene el título de propiedad que solicitar las escrituras del terreno. Cuando se revisen, se debe corroborar que las características especificadas coincidan con las del inmueble de interés, que cuente con el sello del Registro Público de la Propiedad y los datos con los que se podrá consultar toda la información del inmueble en cuanto a propietarios y fechas en las que se han realizado modificaciones.

En consecuencia, para mayor eficacia al adquirir un terreno es vital consultar en el Registro Público de la Propiedad. En el Perú, la Superintendencia Nacional de los Registro Público de la Propiedad es una institución que posee el registro de todas las propiedades que hay en una región, el historial de sus transferencias y modificaciones, además de los datos de sus dueños. Para asegurarse de que el terreno que se va a adquirir está inscrito, se puede solicitar en línea una constancia registral. Este proceso también lo puede llevar a cabo un notario, ya que además de tener acceso a otros registros, podrá determinar la situación jurídica de la propiedad y asegurarse de que el propietario realmente tiene la facultad legal de venderla.

En consecuencia, para la compra de un terreno es importante indagar sobre el vendedor, sobre todo para asegurarse de que realmente todo está en regla con el inmueble a comprar. Se debe investigar y pedir referencias de la empresa o vendedor particular con el que se esté tratando. Con esto se podrá cerciorar de que el terreno no se encuentra en un proceso legal o remate bancario.

Existen muchos tipos de fraudes inmobiliarios en el proceso de compra de una propiedad, estos suelen ser más comunes cuando se trata de terrenos, pues hay personas que se hacen pasar como dueños, aprovechando que el verdadero propietario no los ha ocupado ni dado mantenimiento.

La verificación del uso del suelo para la edificación es importante dependiendo de los planes que se tengan para el terreno. Hay que verificar que el uso de suelo sea el correcto para ello, ya que no todos tienen los mismos permisos y pueden variar en cada estado.

Aunque cada dependencia tiene diferentes lineamientos, el objetivo de establecer los usos de suelo es lograr un crecimiento urbano ordenado sin perjudicar al medio ambiente.

Se debe revisar que el terreno de interés respete la zonificación con los niveles permitidos, los porcentajes de área que deben quedar libres y la superficie máxima de construcción.

Es importante La constancia de no adeudo es importante como parte del proceso de compra-venta, donde se deberá tramitar (de manera directa o con la ayuda de un notario) un certificado que detalla el estado en el que se encuentra el inmueble, es decir, si está al corriente o no en sus pagos de servicios, predial y contribuciones e, incluso, si está libre de alguna hipoteca. Se puede solicitar en las oficinas del Registro Público de la Propiedad o bien hacerse en línea. Lo único que se debe hacer es llenar la solicitud y cubrir el costo del trámite, el cual varía dependiendo de la región.

Así mismo, para adquirir alguna propiedad, independientemente del tipo de desarrollo del que se trate, el vendedor o empresa con quien se vaya a hacer trato debe mostrar los planos del inmueble debidamente sellados por la instancia que se encarga de autorizar los proyectos de desarrollo urbano, con la ubicación del terreno y las medidas del inmueble. Verificar que estas coincidan con lo ofrecido.

Por consiguiente, una vez que se conocen los requisitos que deben cumplir los terrenos en regla, al encontrar uno y adquirirlo, queda en uno mismo seguir cuidando su inversión. ¿A qué nos referimos con esto? A que cuando se compre un terreno, se deben tramitar las escrituras y elevarlas a los Registros Públicos para avalar que la propiedad ahora está a su nombre; no basta con pagar la totalidad del inmueble. Y así, no solo se estará protegiendo el patrimonio personal, sino que se dejará todo en regla para que uno mismo y su familia puedan utilizarlo en un futuro.

Techo Propio, programa dedicado a beneficiar a ciudadanos de bajos recursos, muestra en su página https://www.mivivienda.com.pe/PortalWEB/  los requisitos y la información de las empresas inmobiliarias de las viviendas a nivel nacional que uno desea comprar con el beneficio del FM, así se mejora la calidad de vida de cada ciudadano, ya que en su mayoría muchos viven de arriendos e incluso otros no tienen dónde vivir. A continuación, una información sobre el bono que proporciona el Estado en representación del programa Fondo mi Vivienda:

Comprar vivienda = bono S/ 40 250 – S/ 109 200 – adquisición de edificio multifamiliar (no tener ninguna vivienda a tu nombre del grupo familiar).

Construir vivienda = bono S/ 27 600 – tener un terreno inscrito en Registros Públicos.

Mejorar vivienda = bono S/ 10 580 – tener una vivienda inscrita en Registros Públicos.